Đất Nền Dragon Eden 5x18m (90m²) – Diện Tích Vàng Cho Nhà Phố Gia Đình

Đất nền Dragon Eden 5×18 m có diện tích 90 m², là kích thước phổ biến nhất của dòng nhà phố liên kế tại dự án. Theo các bảng giá đã công bố, tổng giá mỗi nền dao động từ khoảng 2,34 tỷ đồng (phân khu Dragon Park) đến khoảng 3,29 tỷ đồng (phân khu Dragon River), chưa VAT và trước chiết khấu. Trên nền 90 m², chủ nhà được xây tối đa 3 tầng và tum, chiều cao 14,2 m, hệ số sử dụng đất 2,4, tức tổng diện tích sàn tối đa 216 m². Mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư đạt 191,42 m² sàn nếu có garage, hoặc 213,51 m² nếu không có garage, bố trí được 4 phòng ngủ cùng sân thượng. Sự kết hợp giữa tổng giá vừa phải, công năng đủ cho gia đình nhiều thế hệ, sổ riêng từng nền và khả năng vay ngân hàng theo giá hợp đồng khiến nền 90 m² được xem là “diện tích vàng” có thanh khoản tốt nhất tại Dragon Eden. Dự án có tên pháp lý Khu dân cư Mai Bá Hương, quy mô 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh (Bến Lức, Long An cũ), do Công ty Cổ phần Tandoland làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Mai Bá Hương làm đơn vị phát triển. Bảng giá và giỏ hàng chính thức được công bố tại website Dragon Eden.

Thông số nền 5×18 m tại Dragon Eden

Vì sao 5×18 m được gọi là “diện tích vàng” của nhà phố?

Nền 5×18 m được gọi là diện tích vàng vì cân bằng tốt nhất ba yếu tố người mua nhà phố quan tâm: tổng giá trong tầm với, công năng đủ cho gia đình 4 – 6 người, và tỷ lệ mặt tiền – chiều sâu thuận lợi cho thiết kế. Ở Dragon Eden, kích thước này còn chiếm phần lớn quỹ sản phẩm của dòng nhà liên kế, dòng sản phẩm có 4.757 lô, tương đương khoảng 87% tổng số lô đất ở của dự án.

Với mặt tiền 5 m, căn nhà đủ rộng để bố trí cầu thang, giếng trời và một phòng chức năng trên cùng một mặt cắt mà không bị chật. Mặt tiền này cũng đủ để đậu một ô tô trong nhà nếu chọn phương án garage. Chiều sâu 18 m giúp chia công năng mạch lạc: phía trước là sân và phòng khách, giữa nhà là cầu thang kết hợp giếng trời lấy sáng, phía sau là bếp, phòng ăn và sân sau. Tỷ lệ 1:3,6 giữa mặt tiền và chiều sâu là tỷ lệ quen thuộc của nhà phố đô thị Việt Nam. Kiến trúc sư dễ thiết kế, nhà thầu dễ thi công, và người mua dễ hình dung không gian sống. Nếu nhỏ hơn, chẳng hạn 4×16 m, căn nhà sẽ phải hy sinh hoặc phòng ngủ, hoặc giếng trời, hoặc chỗ đậu xe. Nếu lớn hơn, như nền 6×25 m hay lô góc 9 m, tổng giá sẽ vượt ngưỡng mà phần đông khách hàng trẻ có thể chi trả.

Tại khu đô thị Dragon Eden Long An, nền 5×18 m có mặt ở cả hai phân khu đã mở bán. Ở Dragon Park, giai đoạn 1 với 661 nền nhà phố tại các khu B01 – B07, nền 90 m² là kích thước chủ đạo, bên cạnh các nền 5,2×18 m (93,6 m²) và lô góc 154 m². Ở Dragon River, giai đoạn 2 mở bán từ ngày 19/09/2026, nền 5×18 m xuất hiện ở các dãy B9, B10, B11, B13 và B14, bên cạnh các nền rộng hơn như 5,4×18 m (97,2 m²) và 5,5×18 m (99 m²). Nhờ phổ biến như vậy, người mua có nhiều lựa chọn về vị trí, hướng và giá trong cùng một diện tích. Đây cũng là tiền đề cho tính thanh khoản khi muốn chuyển nhượng lại.

Nền 90 m² tại Dragon Eden giá bao nhiêu?

Theo các bảng giá đã công bố, nền 90 m² tại Dragon Park có giá khoảng 2,338 – 2,501 tỷ đồng chưa VAT (bảng giá từ 10/03/2026). Tại Dragon River, nền 90 m² có giá khoảng 2,597 – 3,287 tỷ đồng chưa VAT, trước chiết khấu (giỏ hàng tháng 09/2026). Mức chênh trong cùng diện tích chủ yếu đến từ phân khu, hướng nhà, vị trí so với công viên, trường học và độ rộng đường.

Ở Dragon Park, logic giá khá đơn giản. Nền hướng Tây – Bắc trên đường 18 m có đơn giá 25,979 triệu đồng/m², tương đương 2.338.110.000 đồng mỗi nền. Nền hướng Đông – Nam trên đường 18 m có đơn giá 26,5 triệu đồng/m², tương đương 2.385.000.000 đồng. Nền góc công viên xen kẹt có đơn giá 27,79 triệu đồng/m², tương đương 2.501.100.000 đồng. Khoảng chênh giữa nền rẻ nhất và đắt nhất chỉ khoảng 163 triệu đồng, tức khoảng 7%. Ở Dragon River, biên độ giá rộng hơn vì phân khu có nhiều vị trí đặc thù hơn. Nền 90 m² dãy B10 hướng Tây Bắc có đơn giá mềm nhất, khoảng 28,85 triệu đồng/m², tổng khoảng 2,597 tỷ đồng. Dãy B9 hướng Tây Bắc khoảng 2,678 tỷ đồng. Các dãy B13, B14 khoảng 2,863 – 2,996 tỷ đồng. Dãy B11 hướng Đông Nam nhìn ra trường học có giá cao nhất, khoảng 3,155 – 3,287 tỷ đồng.

Giá trên chưa bao gồm VAT và chưa trừ chiết khấu. Theo chính sách của phân khu Dragon River, VAT 10% không tính trên phần tiền sử dụng đất (5.336.648 đồng/m²), nên số VAT thực tế thấp hơn 10% giá bán. Bù lại, khách hàng được hưởng nhiều lớp chiết khấu trừ lần lượt. Lấy ví dụ nền B10-55, diện tích 90 m², giá bán chưa VAT 2.596.693.636 đồng. Nếu khách hàng đủ điều kiện ưu đãi Đoàn Viên 4%, khách hàng thân thiết 1%, mua từ 6 sản phẩm 2%, có 2 phiếu đặc quyền 2% và chọn thanh toán nhanh 3 tháng với chiết khấu 13%, tổng giá cuối cùng đã gồm VAT còn khoảng 2.220.221.791 đồng. Mức này giảm khoảng 20,59% so với giá bán, tương đương đơn giá thực tế khoảng 22,9 triệu đồng/m² trước VAT. Đây là ví dụ minh họa với điều kiện ưu đãi tối đa. Giá trị chính thức của từng nền căn cứ phiếu tính giá do phòng kinh doanh phát hành và chính sách tại thời điểm giao dịch.

Trên nền 5×18 m xây được nhà như thế nào?

Trên nền 5×18 m tại Dragon Eden, chủ nhà được xây 3 tầng và tum, cao 14,2 m, tổng sàn tối đa 216 m². Mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư đạt 191,42 m² sàn (có garage) hoặc 213,51 m² sàn (không garage), với 4 phòng ngủ, giếng trời và sân thượng. Khách hàng có thể dùng mẫu này hoặc tự thiết kế theo nhu cầu, miễn tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch 1/500. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây.

Mẫu nhà phố 5×18 m của Dragon Eden lấy cảm hứng từ ngôn ngữ “Module Công Nghiệp” với tinh thần chuẩn mực, đồng bộ và bền vững. Nhà lùi 2 m phía trước tạo sân để cây xanh hoặc dắt xe máy, phía sau cũng chừa khoảng lùi để lấy sáng và thông gió. Ở phương án điển hình không garage, tầng trệt gồm phòng khách phía trước, cầu thang và tiểu cảnh giếng trời ở giữa, bếp và phòng ăn phía sau, tất cả liên thông tạo cảm giác rộng rãi. Ở phương án có garage, phần trước tầng trệt dành cho chỗ đậu ô tô, phòng khách lùi vào trong. Tổng sàn giảm còn 191,42 m² nhưng gia đình có xe hơi không cần thuê chỗ gửi xe. Tầng 2 và tầng 3 có bố cục giống nhau: mỗi tầng hai phòng ngủ, một phòng ở phía trước có ban công, một phòng ở phía sau, mỗi phòng có vệ sinh riêng, giữa là hành lang và giếng trời. Tầng tum gồm khu kỹ thuật và sân thượng trước, sau. Sân thượng được gợi ý bố trí vườn rau, bếp BBQ, góc tập thể dục và bàn ăn ngoài trời. Diện tích mái tum không vượt quá 30% diện tích sân thượng để giữ mặt đứng đồng đều toàn tuyến phố.

Với bốn phòng ngủ khép kín, căn nhà trên nền 90 m² đáp ứng tốt nhiều kịch bản sử dụng. Gia đình hai thế hệ dùng một phòng cho ông bà, một cho bố mẹ, hai cho con. Gia đình trẻ có thể dành một phòng làm phòng làm việc tại nhà hoặc phòng thờ. Nhà đầu tư có thể cho thuê nguyên căn, hoặc cho chuyên gia, kỹ sư tại các khu công nghiệp lân cận thuê theo phòng. Về chi phí, với tổng sàn khoảng 190 – 215 m², chi phí xây dựng trọn gói theo mặt bằng giá năm 2026 có thể vào khoảng 1,2 – 1,6 tỷ đồng, tùy vật liệu hoàn thiện và đơn vị thi công. Đây là con số tham khảo để người mua ước tính tổng ngân sách cho cả đất lẫn nhà.

Dòng tiền khi mua nền 90 m² bằng vốn vay

Nhờ hạn mức vay 75 – 80% và các gói hỗ trợ lãi suất, khách hàng có thể sở hữu nền 90 m² tại Dragon Eden với vốn tự có khoảng 20 – 25% giá trị. Áp lực trả nợ trong giai đoạn đầu cũng được giảm đáng kể. Ngân hàng OCB là ngân hàng bảo trợ dự án, Sacombank và VietinBank cũng cho vay theo giá hợp đồng. Vì sản phẩm đã có sổ riêng, các ngân hàng khác vẫn có thể xem xét cho vay theo quy định riêng.

Ví dụ minh họa thứ nhất là nền 90 m² hướng Đông – Nam tại Dragon Park, giá 2.385.000.000 đồng chưa VAT, theo gói Tích lũy. Gói này cho vay đến 80% giá trị, lãi suất cố định 9,5%/năm trong 24 tháng đầu, mỗi năm trả gốc 1% trong 10 năm, kèm chiết khấu 7%. Sau chiết khấu, giá trị nền còn khoảng 2,218 tỷ đồng chưa VAT. Nếu vay 80%, khoản vay khoảng 1,774 tỷ đồng. Tiền lãi năm đầu khoảng 168,6 triệu đồng, gốc trả mỗi năm khoảng 17,7 triệu đồng. Bình quân mỗi tháng khách hàng trả khoảng 15,5 triệu đồng cả gốc và lãi trong giai đoạn lãi cố định. Ví dụ thứ hai là nền B10-55 tại Dragon River, theo gói hỗ trợ lãi suất 18 tháng. Gói này cho vay 75% giá trị hợp đồng chuyển nhượng, chủ đầu tư trả thay 100% tiền lãi từ tháng 12/2026 đến tháng 06/2028, ân hạn nợ gốc 36 tháng. Với giá sau chiết khấu khi chọn gói vay khoảng 2,559 tỷ đồng đã gồm VAT (khi đủ các điều kiện ưu đãi như ví dụ ở trên), khách hàng tự chuẩn bị khoảng 25% giá trị. Trong 18 tháng đầu, khách hàng không phải trả tiền lãi. Hai ví dụ trên chỉ mang tính minh họa. Số liệu thực tế phụ thuộc chính sách tại thời điểm ký, hồ sơ vay và phê duyệt của ngân hàng.

Điều cần lưu ý là sau thời gian hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, khoản trả hằng tháng sẽ tăng lên theo lãi suất thả nổi của ngân hàng. Người vay nên tính trước khả năng trả nợ ở kịch bản lãi suất cao hơn, và cân nhắc kế hoạch xây nhà để ở hay cho thuê nhằm tạo dòng tiền bù đắp. Với nền 90 m², thu nhập cho thuê nhà phố bốn phòng ngủ gần khu công nghiệp có thể góp phần đáng kể vào khoản trả nợ, khi cộng đồng cư dân và lực lượng lao động trong khu vực tăng lên.

Vì sao nền 90 m² có thanh khoản tốt nhất và cần lưu ý gì?

Nền 90 m² có thanh khoản tốt nhất tại Dragon Eden Tây Ninh (Long An cũ) vì có tổng giá phù hợp số đông, có sổ riêng sang nhượng nhanh, được ngân hàng cho vay theo giá hợp đồng, và đáp ứng nhu cầu ở thực của nhóm khách hàng lớn nhất khu vực. Mặt khác, chính sự phổ biến này cũng tạo ra cạnh tranh, nên lợi thế thanh khoản tập trung vào những nền có vị trí tốt.

Lý do thứ nhất là tổng giá. Với mức khoảng 2,3 – 3,3 tỷ đồng, nền 90 m² nằm trong tầm tài chính của phần đông gia đình trẻ, chuyên gia và nhà đầu tư vốn vừa. Khi muốn bán lại, nhóm người mua tiềm năng rộng hơn nhiều so với lô góc hay biệt thự. Lý do thứ hai là pháp lý. Phân khu Dragon Park đã có sổ riêng từng nền từ ngày 29/12/2025, khách hàng được sang tên khi thanh toán đủ 95% giá trị hợp đồng, sổ mới có thời hạn sử dụng lâu dài. Sản phẩm có sổ thì giao dịch thứ cấp nhanh, minh bạch, người mua sau dễ vay vốn. Lý do thứ ba là nguồn cầu thực. Dragon Eden nằm trong khu đô thị công nghiệp Bắc Bến Lức 896,9 ha, cạnh KCN Tandoland 250 ha và KCN Prodezi 400 ha. Nhu cầu nhà ở từ chuyên gia, kỹ sư và người lao động chủ yếu nằm ở phân khúc nhà phố vừa túi tiền như nền 90 m². Lý do thứ tư là hạ tầng kết nối đã cải thiện rõ: đường Lương Hòa – Bình Chánh 60 m thông xe ngày 28/07/2026, cao tốc Bến Lức – Long Thành thông xe toàn tuyến ngày 30/09/2026. Tuyến Võ Văn Kiệt nối dài cũng đã được HĐND TP.HCM thông qua, dự kiến thông xe kỹ thuật quý IV/2030.

Ở chiều ngược lại, vì nền 5×18 m chiếm số lượng lớn, trên thị trường thứ cấp sẽ có nhiều sản phẩm tương tự cạnh tranh với nhau. Khi đó, những nền có hướng Đông – Nam, gần công viên trung tâm, gần trường học, nằm trên đường 20 m hoặc có vị trí góc công viên sẽ được ưu tiên và giữ giá tốt hơn. Mặt tiền 5 m cũng phù hợp kinh doanh nhỏ hơn là mô hình thương mại lớn. Người cần mặt bằng kinh doanh rộng nên cân nhắc shophouse 5×22 m hoặc lô góc. Ngoài ra, tiện ích nội khu được triển khai theo giai đoạn, nên giá trị sử dụng và giá chuyển nhượng sẽ tăng dần khi cộng đồng hình thành, không phải ngay lập tức. Khi chọn nền, người mua nên đối chiếu mã nền với số tờ bản đồ, số thửa trên giấy chứng nhận, ký hợp đồng chuyển nhượng với Công ty Cổ phần Tandoland, và chỉ thanh toán vào tài khoản chính thức của dự án.

Câu hỏi thường gặp về đất nền Dragon Eden 5×18 m

Đất nền Dragon Eden 5×18 m giá bao nhiêu?
Nền 90 m² tại Dragon Park có giá khoảng 2,338 – 2,501 tỷ đồng chưa VAT (bảng giá từ 10/03/2026). Tại Dragon River, giá khoảng 2,597 – 3,287 tỷ đồng chưa VAT, trước chiết khấu.

Nền 5×18 m tại Dragon Eden xây được mấy tầng?
Nền 5×18 m được xây tối đa 3 tầng và tum, chiều cao 14,2 m, hệ số sử dụng đất 2,4, tổng diện tích sàn tối đa 216 m².

Nhà phố 5×18 m Dragon Eden có mấy phòng ngủ?
Mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư có 4 phòng ngủ, mỗi phòng có vệ sinh riêng, cùng giếng trời và sân thượng trước, sau.

Mẫu nhà 5×18 m có garage không?
Có hai phương án: có garage với tổng sàn 191,42 m², hoặc không garage với tổng sàn 213,51 m².

Có bắt buộc xây theo mẫu nhà của chủ đầu tư không?
Không. Khách hàng có thể tự thiết kế miễn đúng chỉ tiêu quy hoạch 1/500 về tầng cao, chiều cao, khoảng lùi và hệ số sử dụng đất. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây.

Mua nền 90 m² Dragon Eden cần bao nhiêu vốn?
Với hạn mức vay 75 – 80%, khách hàng cần chuẩn bị khoảng 20 – 25% giá trị nền, tương đương khoảng 470 – 650 triệu đồng tùy sản phẩm và gói vay.

Nền 5×18 m Dragon Eden có sổ chưa?
Có. Phân khu Dragon Park đã có sổ riêng từng nền từ ngày 29/12/2025. Khách hàng được sang tên khi thanh toán đủ 95% giá trị hợp đồng, sổ mới có thời hạn sử dụng lâu dài.

Chi phí xây nhà trên nền 90 m² khoảng bao nhiêu?
Với tổng sàn khoảng 190 – 215 m², chi phí xây trọn gói theo mặt bằng giá năm 2026 có thể vào khoảng 1,2 – 1,6 tỷ đồng, tùy vật liệu và đơn vị thi công.

Xem giỏ hàng nền 5×18 m Dragon Eden ở đâu?

Để xem giỏ hàng nền 5×18 m còn trống tại Dragon Park và Dragon River, nhận phiếu tính giá theo từng phương thức thanh toán hoặc đặt lịch xem thực tế, bạn đọc có thể truy cập website chính thức Dragon Eden – dragonedencity.vn, hoặc liên hệ hotline 0937.986.565. Sales Gallery đặt tại 2012 Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM.