Tiến độ thanh toán Dragon Eden (phân khu Dragon River) có bốn phương thức cho khách hàng không dùng gói vay:
- Thanh toán nhanh 3 tháng: 10% → 85% khi nhận nền → 5% khi thông báo giấy chứng nhận. Chiết khấu 13%.
- Thanh toán chuẩn 12 tháng: 10% → 10% → 15% → 15% → 45% khi nhận nền → 5% khi thông báo GCN. Chiết khấu 5%.
- Thanh toán đặc biệt 24 tháng: 10% → 10% → 5 đợt mỗi đợt 3% → 15% → 45% khi nhận nền → 5% khi thông báo GCN. Chiết khấu 1%.
- Thanh toán đặc biệt 36 tháng, chỉ áp dụng cho dãy B8: 10% → 10% → 5 đợt 3% → 3 đợt 5% → 10% → 10% → 25% khi nhận nền → 5% khi thông báo GCN. Không chiết khấu.
Các mốc thanh toán cách nhau 3 tháng, bắt đầu từ tháng 9/2026. Ở mọi phương thức, khách hàng được sang tên khi thanh toán đủ 95%, và trả 5% cuối khi có thông báo giấy chứng nhận. Ngoài ra còn có gói vay hỗ trợ lãi suất qua ngân hàng bảo trợ OCB. Dragon Eden có tên pháp lý Khu dân cư Mai Bá Hương, rộng 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh. Chủ đầu tư là Tandoland, đơn vị phát triển là Mai Bá Hương. Thông tin chính thức có tại trang Dragon Eden.
Chọn phương thức thanh toán là một trong những quyết định tài chính quan trọng nhất khi mua đất nền. Cùng một nền đất, chọn thanh toán nhanh hay trả góp có thể làm tổng số tiền phải trả chênh nhau hơn 300 triệu đồng. Nhưng chọn phương thức vượt quá khả năng tài chính lại có thể dẫn đến trễ hạn, bị phạt, thậm chí mất hợp đồng. Bài viết trình bày chi tiết tiến độ thanh toán Dragon Eden theo từng phương thức, tính thử số tiền mỗi đợt với nền cụ thể, so sánh lợi ích chiết khấu với chi phí cơ hội của dòng tiền, và gợi ý cách chọn theo từng hoàn cảnh.
| Phương thức | Số đợt | Đợt nhận nền | Chiết khấu thêm | Áp dụng |
| Thanh toán nhanh 3 tháng | 3 | 85% (đợt 2) | 13% | Tất cả các dãy |
| Thanh toán chuẩn 12 tháng | 6 | 45% (đợt 5) | 5% | Tất cả các dãy |
| Thanh toán đặc biệt 24 tháng | 10 | 45% (đợt 9) | 1% | Tất cả các dãy |
| Thanh toán đặc biệt 36 tháng | 14 | 25% (đợt 13) | Không | Chỉ dãy B8 |
| Gói vay hỗ trợ lãi suất | 3 | 85% (gồm phần ngân hàng giải ngân) | Không | Theo gói HTLS 18 / 30 / 36 tháng |
Tiến độ từng phương thức thanh toán chi tiết theo từng đợt
Tất cả phương thức đều bắt đầu bằng đợt 1 là 10% giá trị hợp đồng (đã gồm tiền đặt cọc), thanh toán khi ký Hợp đồng chuyển nhượng (HĐCN) trong vòng 7 ngày làm việc kể từ ngày ký Thỏa thuận đặt cọc. Tất cả đều kết thúc bằng 5% khi có thông báo giấy chứng nhận. Khác biệt nằm ở khoảng giữa: số đợt, tỷ lệ mỗi đợt, và thời điểm nhận nền. Với các mốc cách nhau 3 tháng từ tháng 9/2026, có thể ước lượng lịch thanh toán của từng phương thức như bảng dưới. Thời điểm chính xác của từng đợt được ghi trong HĐCN và thông báo thanh toán của chủ đầu tư.
Thanh toán nhanh 3 tháng – chiết khấu 13%
| Đợt | Tỷ lệ | Thời điểm dự kiến | Lũy kế |
| 1 | 10% | Ký HĐCN (tháng 9/2026) | 10% |
| 2 | 85% | Khi nhận nền (khoảng tháng 12/2026) | 95% – đủ điều kiện sang tên |
| 3 | 5% | Khi thông báo giấy chứng nhận | 100% |
Thanh toán chuẩn 12 tháng – chiết khấu 5%
| Đợt | Tỷ lệ | Thời điểm dự kiến | Lũy kế |
| 1 | 10% | Ký HĐCN (tháng 9/2026) | 10% |
| 2 | 10% | Tháng 12/2026 | 20% |
| 3 | 15% | Tháng 3/2027 | 35% |
| 4 | 15% | Tháng 6/2027 | 50% |
| 5 | 45% | Khi nhận nền (khoảng tháng 9/2027) | 95% – đủ điều kiện sang tên |
| 6 | 5% | Khi thông báo giấy chứng nhận | 100% |
Thanh toán đặc biệt 24 tháng – chiết khấu 1%
| Đợt | Tỷ lệ | Thời điểm dự kiến | Lũy kế |
| 1 | 10% | Ký HĐCN (tháng 9/2026) | 10% |
| 2 | 10% | Tháng 12/2026 | 20% |
| 3 – 7 | 5 đợt × 3% | Tháng 3/2027 → tháng 3/2028 | 35% |
| 8 | 15% | Tháng 6/2028 | 50% |
| 9 | 45% | Khi nhận nền (khoảng tháng 9/2028) | 95% – đủ điều kiện sang tên |
| 10 | 5% | Khi thông báo giấy chứng nhận | 100% |
Thanh toán đặc biệt 36 tháng (chỉ dãy B8) – không chiết khấu
| Đợt | Tỷ lệ | Thời điểm dự kiến | Lũy kế |
| 1 | 10% | Ký HĐCN (tháng 9/2026) | 10% |
| 2 | 10% | Tháng 12/2026 | 20% |
| 3 – 7 | 5 đợt × 3% | Tháng 3/2027 → tháng 3/2028 | 35% |
| 8 – 10 | 3 đợt × 5% | Tháng 6/2028 → tháng 12/2028 | 50% |
| 11 | 10% | Tháng 3/2029 | 60% |
| 12 | 10% | Tháng 6/2029 | 70% |
| 13 | 25% | Khi nhận nền (khoảng tháng 9/2029) | 95% – đủ điều kiện sang tên |
| 14 | 5% | Khi thông báo giấy chứng nhận | 100% |
Điểm chung đáng chú ý là đợt “khi nhận nền” luôn là đợt lớn nhất của mỗi phương thức: 85% ở thanh toán nhanh, 45% ở thanh toán chuẩn và 24 tháng, 25% ở 36 tháng. Đây là đợt người mua cần chuẩn bị kỹ nhất. Với phương thức 12 và 24 tháng, khách hàng chỉ thanh toán khoảng một nửa trong suốt quá trình trả góp, rồi phải thanh toán gần một nửa còn lại cùng lúc khi nhận nền. Người không có sẵn khoản này thường kết hợp vay ngân hàng ở thời điểm nhận nền. Vì vậy, nên tìm hiểu trước điều kiện vay để tránh bị động.
Số tiền mỗi đợt với một nền cụ thể là bao nhiêu?
Lấy ví dụ nền B10-55 (90 m², hướng Tây Bắc, giá bán chưa VAT 2.596.693.636 đồng) và chỉ áp dụng chiết khấu theo phương thức thanh toán. Tổng giá gồm VAT khoảng 2,437 tỷ đồng với thanh toán nhanh, khoảng 2,666 tỷ với thanh toán chuẩn, và khoảng 2,780 tỷ với thanh toán 24 tháng. Như vậy, thanh toán nhanh tiết kiệm khoảng 229 triệu đồng so với thanh toán chuẩn và khoảng 343 triệu đồng so với 24 tháng, tính trên tổng giá gồm VAT. VAT 10% được tính trên giá sau chiết khấu, trừ phần tiền sử dụng đất (5.336.648 đồng/m²). Các số tiền dưới đây làm tròn đến hàng triệu đồng, tính trên tổng giá gồm VAT.
| Hạng mục | Nhanh 3 tháng (13%) | Chuẩn 12 tháng (5%) | Đặc biệt 24 tháng (1%) |
| Giá sau chiết khấu, chưa VAT | ~2.259 triệu | ~2.467 triệu | ~2.571 triệu |
| VAT | ~178 triệu | ~199 triệu | ~209 triệu |
| Tổng gồm VAT | ~2.437 triệu | ~2.666 triệu | ~2.780 triệu |
| Đợt 1 (10%) | ~244 triệu | ~267 triệu | ~278 triệu |
| Các đợt trả góp giữa kỳ | – | 10% ~267 tr; 15% ~400 tr × 2 | 10% ~278 tr; 3% ~83 tr × 5; 15% ~417 tr |
| Đợt nhận nền | 85% ~2.071 triệu | 45% ~1.199 triệu | 45% ~1.251 triệu |
| Đợt cuối (5% khi thông báo GCN) | ~122 triệu | ~133 triệu | ~139 triệu |
| Tiết kiệm so với giá gốc (chưa VAT) | ~338 triệu | ~130 triệu | ~26 triệu |
Phương thức 36 tháng chỉ áp dụng cho dãy B8, nơi có nền sâu 121–127 m² và nền bìa khoảng 153 m². Ví dụ nền B8-08 (125,76 m², hướng Đông Nam, đơn giá khoảng 28,87 triệu đồng/m²) có giá bán chưa VAT 3.630.299.091 đồng. Tổng gồm VAT khoảng 3,926 tỷ đồng, không chiết khấu thanh toán. Lịch trả tương ứng: đợt 1 khoảng 393 triệu (10%), đợt 2 khoảng 393 triệu (10%), 5 đợt mỗi đợt khoảng 118 triệu (3%), 3 đợt mỗi đợt khoảng 196 triệu (5%), 2 đợt mỗi đợt khoảng 393 triệu (10%), khi nhận nền khoảng 982 triệu (25%), và đợt cuối khoảng 196 triệu (5%). Với khoản trả mỗi quý từ khoảng 118 đến 393 triệu đồng trong ba năm, phương thức này phù hợp với người có thu nhập ổn định, muốn sở hữu nền lớn mà không cần vay ngân hàng.
Nếu khách hàng đủ điều kiện thêm các chiết khấu khi ký hợp đồng (Đoàn Viên 4%, khách hàng thân thiết 1%, mua sỉ 1–2%, phiếu đặc quyền 1–2%), giá còn giảm thêm. Các mức được trừ lần lượt trên phần giá còn lại. Ví dụ, nền B10-55 kết hợp Đoàn Viên 4% và thanh toán nhanh 13% có giá sau chiết khấu khoảng 2,169 tỷ đồng chưa VAT, tổng giảm khoảng 16,5%. Tỷ lệ các đợt thanh toán vẫn giữ nguyên, chỉ số tiền tuyệt đối thay đổi theo giá sau chiết khấu.
Chiết khấu 13% có thật sự “lời” hơn trả góp không?
Chiết khấu 13% của thanh toán nhanh tương đương một khoản lợi rất lớn so với chi phí cơ hội của dòng tiền. Nếu có sẵn tiền nhàn rỗi, thanh toán nhanh gần như luôn là lựa chọn tiết kiệm nhất. Nhưng nếu phải vay nóng hoặc bán tài sản khác với giá thấp để có tiền, lợi ích có thể bị bào mòn đáng kể. Hãy so sánh: chuyển từ thanh toán chuẩn 12 tháng sang thanh toán nhanh, khách hàng phải trả sớm phần lớn số tiền khoảng 9 tháng. Đổi lại, giá giảm thêm khoảng 8 điểm phần trăm (13% so với 5%). Với nền B10-55, đó là khoảng 208 triệu đồng chưa VAT. Nếu để số tiền đó gửi ngân hàng, lãi trong 9 tháng thường chỉ bằng một phần nhỏ của khoản chênh này. Vì vậy, với người có sẵn tiền mặt, thanh toán nhanh có lợi rõ rệt.
So sánh giữa thanh toán chuẩn 12 tháng (5%) và 24 tháng (1%) cũng cho kết quả tương tự. Chênh lệch 4 điểm phần trăm, khoảng 104 triệu đồng với nền B10-55, để đổi lấy việc giãn thêm 12 tháng và chia nhỏ các đợt giữa kỳ thành 3%. Phương thức 24 tháng phù hợp với người có thu nhập đều nhưng chưa tích lũy đủ, muốn giảm áp lực mỗi quý xuống khoảng 80–90 triệu đồng thay vì khoảng 400 triệu. Phương thức 36 tháng không chiết khấu nhưng giãn dài nhất. Đây là lựa chọn của người ưu tiên dòng tiền nhẹ và muốn sở hữu nền lớn dãy B8.
Một yếu tố khác cần tính là thời điểm nhận nền và sang tên. Với thanh toán nhanh, khách hàng đạt mốc 95% sớm nhất, được sang tên sớm nhất, nên có thể thế chấp sổ để vay, xây nhà hoặc chuyển nhượng sớm hơn. Với 24 và 36 tháng, thời điểm này lùi lại 2–3 năm. Với nhà đầu tư, sở hữu sổ sớm đồng nghĩa với khả năng xoay vòng vốn linh hoạt hơn. Với người mua để ở, sang tên sớm giúp chủ động lên kế hoạch xây nhà.
Nên chọn phương thức thanh toán nào theo dòng tiền?
Nguyên tắc chung là chọn phương thức mà bạn chắc chắn trả đúng hạn ở mọi đợt, kể cả đợt lớn nhất khi nhận nền. Trong phạm vi đó, ưu tiên phương thức có chiết khấu cao nhất. Theo chính sách hiện hành, thanh toán trễ hạn quá 30 ngày chịu lãi phạt 0,05%/ngày. Trễ tổng cộng quá 60 ngày, chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng và phạt 20% giá chuyển nhượng. Một khoản chiết khấu 13% không có ý nghĩa nếu dẫn đến mất 20% vì không xoay kịp tiền. Dưới đây là gợi ý theo từng hoàn cảnh phổ biến:
| Hoàn cảnh | Phương thức gợi ý | Lý do |
| Có sẵn khoảng 95% giá trị trong 3 tháng | Thanh toán nhanh 3 tháng (13%) | Tiết kiệm nhiều nhất, sang tên sớm nhất |
| Có khoảng 50% sẵn, phần còn lại có trong vòng 1 năm | Thanh toán chuẩn 12 tháng (5%) | Cân bằng chiết khấu và áp lực dòng tiền |
| Thu nhập đều, tích lũy dần theo quý | Thanh toán đặc biệt 24 tháng (1%) | Đợt giữa kỳ nhỏ (3%), có 2 năm chuẩn bị đợt nhận nền |
| Muốn nền lớn dãy B8, dòng tiền nhẹ, không vay | Thanh toán đặc biệt 36 tháng (0%) | Giãn dài nhất, các đợt nhỏ |
| Vốn tự có khoảng 10–25%, muốn đòn bẩy | Gói vay hỗ trợ lãi suất (HTLS) | Ngân hàng cho vay đến 75%, chủ đầu tư hỗ trợ lãi 12–24 tháng đầu |
Với gói vay hỗ trợ lãi suất, khách hàng thanh toán 10% vào tháng 9/2026, 85% vào tháng 12/2026 (gồm phần ngân hàng giải ngân) và 5% khi thông báo giấy chứng nhận. Có ba gói. HTLS 18 tháng cho vay đến 75% giá trị HĐCN, chủ đầu tư trả 100% lãi từ 12/2026 đến 06/2028. HTLS 30 tháng cho vay đến 75%, trả 100% lãi 12 tháng đầu, hỗ trợ 3,5%/năm trong 18 tháng tiếp theo. HTLS 36 tháng cho vay đến 45%, trả 100% lãi 24 tháng đầu, hỗ trợ 3,5%/năm trong 12 tháng tiếp theo. Cả ba gói được ân hạn nợ gốc 36 tháng. Trong thời gian hỗ trợ 3,5%/năm, khách hàng trả phần lãi suất cơ sở còn lại (hiện khoảng 10%/năm). Gói vay giúp giảm vốn tự có ban đầu, nhưng người vay cần tính kỹ khoản trả nợ hằng tháng sau khi hết hỗ trợ lãi và hết ân hạn gốc.
Ngoài ra, khách hàng ký hợp đồng được miễn phí quản lý từ 12 đến 36 tháng, tùy phương thức thanh toán. Đây là khoản lợi nhỏ nhưng nên hỏi rõ mức cụ thể khi so sánh các phương thức.
Đánh giá hai chiều về các phương thức thanh toán
Hệ thống phương thức thanh toán của Dragon Eden khá linh hoạt, trải từ 3 tháng đến 36 tháng, kèm gói vay hỗ trợ lãi suất, phù hợp với nhiều hoàn cảnh tài chính. Tuy vậy, các đợt “khi nhận nền” chiếm tỷ trọng lớn, và điều khoản phạt khá chặt, đòi hỏi người mua lập kế hoạch dòng tiền cẩn thận.
| Điểm cộng | Điểm cần cân nhắc |
| 4 phương thức trả thẳng và 3 gói vay, nhiều lựa chọn | Đợt nhận nền lớn (25–85%), cần chuẩn bị trước |
| Chiết khấu thanh toán nhanh đến 13%, cộng dồn với ưu đãi khác | Chiết khấu giảm mạnh khi giãn tiến độ (5% → 1% → 0%) |
| Đợt giữa kỳ của phương thức 24, 36 tháng nhỏ (3–5%) | Phương thức 36 tháng chỉ áp dụng cho dãy B8 |
| Sang tên khi đủ 95%, 5% cuối trả khi có thông báo GCN | Trễ quá 60 ngày có thể bị chấm dứt hợp đồng, phạt 20% |
| Miễn phí quản lý 12–36 tháng | Thời điểm từng đợt phụ thuộc mốc nhận nền thực tế của chủ đầu tư |
Câu hỏi thường gặp về tiến độ thanh toán Dragon Eden
Dragon Eden có những phương thức thanh toán nào?
Có thanh toán nhanh 3 tháng (chiết khấu 13%), thanh toán chuẩn 12 tháng (5%), thanh toán đặc biệt 24 tháng (1%), thanh toán đặc biệt 36 tháng chỉ cho dãy B8 (không chiết khấu), và các gói vay hỗ trợ lãi suất 18, 30, 36 tháng.
Đợt 1 thanh toán bao nhiêu?
Đợt 1 là 10% giá trị hợp đồng (đã gồm tiền đặt cọc), thanh toán khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, trong vòng 7 ngày làm việc kể từ ngày ký thỏa thuận đặt cọc.
Các đợt thanh toán cách nhau bao lâu?
Các mốc thanh toán cách nhau 3 tháng, bắt đầu từ tháng 9/2026. Đợt nhận nền và đợt cuối (5%) gắn với thời điểm nhận nền và thông báo giấy chứng nhận.
Thanh toán nhanh 3 tháng tiết kiệm được bao nhiêu?
Với nền B10-55 giá khoảng 2,6 tỷ đồng, thanh toán nhanh tiết kiệm khoảng 338 triệu đồng so với giá gốc chưa VAT. Tổng gồm VAT khoảng 2,437 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 229 triệu so với thanh toán chuẩn 12 tháng.
Phương thức 36 tháng áp dụng cho nền nào?
Phương thức thanh toán đặc biệt 36 tháng chỉ áp dụng cho dãy B8, gồm các nền sâu 121–127 m² và nền bìa khoảng 153 m², không có chiết khấu thanh toán.
Khi nào được sang tên sổ?
Ở mọi phương thức, khách hàng được sang tên khi thanh toán đủ 95% giá trị hợp đồng. 5% còn lại thanh toán khi có thông báo giấy chứng nhận.
Thanh toán trễ hạn bị xử lý thế nào?
Trễ hạn quá 30 ngày chịu lãi phạt 0,05%/ngày. Trễ tổng cộng quá 60 ngày, chủ đầu tư có quyền chấm dứt hợp đồng và phạt 20% giá chuyển nhượng.
Nên chọn trả thẳng hay vay ngân hàng?
Nếu có sẵn tiền, thanh toán nhanh tiết kiệm nhất. Nếu thu nhập đều, chọn 12 hoặc 24 tháng. Nếu vốn tự có ít, gói vay hỗ trợ lãi suất giúp giảm áp lực ban đầu, nhưng cần tính khả năng trả nợ sau khi hết hỗ trợ.
Tìm hiểu thêm và liên hệ dự án Dragon Eden
Để nhận phiếu tính giá và lịch thanh toán chi tiết theo từng nền và phương thức, bạn có thể truy cập trang chính thức Dragon Eden – dragonedencity.vn. Để được tư vấn chọn phương thức phù hợp dòng tiền, liên hệ hotline 0937.986.565 hoặc ghé Sales Gallery tại 2012 Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM.
